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"5월 전에 무조건 판다" 다주택자 엑시트 전략과 1주택자 퇴거대출 1억의 딜레마
5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자들의 매도 플랜과 잔금 유예 꿀팁, 그리고 세 끼고 집을 산 1주택자들의 퇴거대출 제한 대처법을 심층 분석합니다.
#양도세중과#다주택자매도
힘들게 모은 피 같은 내 보증금, 혹시라도 떼일까 봐 전세 계약 앞두고 밤잠 설치는 분들 많으시죠? 안타깝게도 전세사기 피해는 여전히 현재 진행형입니다. 동아일보 보도에 따르면 '전세사기피해자법' 시행 이후 인정된 피해자만 누적 3만 6,950건에 달하며, 지난 2월에도 500건 이상이 추가로 인정되었습니다.
특히 사회초년생과 신혼부부 등 2030 세대의 피해가 컸는데요. 다행히 세입자의 눈물을 닦아줄 강력한 법안 개정과 예방책이 속속 발표되고 있습니다. 오늘은 무주택 세입자라면 무조건 알아야 할 '대항력 효력' 변화와 전세 계약 시 내 보증금을 지켜줄 철통 방어 특약을 총정리해 드립니다.
그동안 전세사기의 가장 큰 구멍으로 지적받았던 것이 바로 '대항력 발생 시점'이었습니다. 현행법상 임대인이 은행에서 대출을 받으며 설정하는 근저당은 서류 접수 '즉시' 효력이 생깁니다. 하지만 세입자가 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 그 효력(대항력)은 다음 날 0시부터 발생했죠.
일부 악덕 임대인들은 이 치명적인 시차를 악용해, 세입자가 이사하고 전입신고를 하는 바로 그 당일에 은행으로 달려가 주택담보대출을 받았습니다. 이렇게 되면 세입자는 하루 차이로 은행보다 순위가 밀려, 집이 경매에 넘어가면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 억울한 상황에 처하게 되었습니다.
이러한 어처구니없는 편법을 막기 위해 정부가 칼을 빼 들었습니다. 한겨레 보도에 따르면, 앞으로는 이사를 마친 임차인의 '전입신고 처리 시'로 대항력 효력 발생 시점을 앞당기는 주택임대차보호법 개정안이 이번 달 국회 통과를 목표로 추진 중입니다. 이 법이 통과되면, 적어도 이사 당일에 몰래 대출을 받아 세입자의 뒤통수를 치는 수법은 원천 차단될 것으로 기대됩니다.
원룸이나 투룸이 모여 있는 '다가구주택'은 건물 주인이 1명이라, 나보다 먼저 들어와 살고 있는 다른 세입자들의 보증금 총액이 얼마인지 알기가 매우 어려웠습니다. 내 보증금이 안전한지 계산조차 할 수 없었던 깜깜이 계약 구조였죠. 하지만 이번 대책을 통해 예비 임차인이 먼저 전입한 세대의 선순위 보증금 등 권리 정보를 쉽게 확인할 수 있는 체계도 함께 마련되어 사기 위험을 크게 줄일 수 있게 되었습니다.
아무리 법이 세입자를 보호하는 방향으로 바뀌고 있다 해도, 법 개정 전이거나 예상치 못한 변수에 대비하기 위해 계약서상의 '특약'은 여전히 나의 가장 강력한 무기입니다. 공인중개사가 주는 대로 도장 찍지 마시고, 아래 세 가지 특약은 반드시 요구하세요.
"잔금 지급일 익일(다음 날)까지 현재의 등기부등본 상태를 유지하며, 이를 위반 시 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다."
"임대인이나 대상 목적물의 하자로 인해 전세자금 대출이 미승인되거나 전세보증금 반환보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다."
"임대인은 전세 계약 기간 중 매매로 인해 소유자가 변경되거나 추가로 근저당을 설정할 경우, 사전에 임차인에게 통지하여야 한다."
전세 계약은 내 전 재산이 걸린 일생일대의 중요한 프로젝트입니다. "설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"라는 안일한 생각은 절대 금물입니다.
오늘 당장 캡처해 둘 실천 방안: 다가오는 주말 전셋집을 구하러 가신다면, 계약서에 서명하기 직전 스마트폰으로 대법원 인터넷등기소 앱을 켜서 해당 주택의 등기부등본을 내 눈으로 직접 직접 발급받아 열람해 보세요. 계약서 특약란에 위에서 언급한 3가지 특약이 토씨 하나 틀리지 않고 정확히 기재되어 있는지 확인한 후에만 펜을 드시길 바랍니다. 깐깐한 세입자만이 소중한 내 보증금을 지킬 수 있습니다!
