"1만 세대에 매물 1개?" 씨 마른 아파트 전세, 2030 세입자 생존 전략

날씨가 제법 풀리면서 슬슬 봄 이사 준비하시는 분들 많으시죠? 그런데 전세 앱을 켜보면 한숨부터 나오실 겁니다. 매매로 내놓은 집은 쌓여간다는데, 이상하게 내가 들어갈 전세는 눈을 씻고 찾아봐도 없거든요. 오늘은 발등에 불이 떨어진 2030 세입자들을 위해, 현재 심각하게 돌아가고 있는 전세 시장 상황과 현실적인 대안을 짚어볼게요.

서울부터 경기도까지, '전세 실종' 사태

뉴스 보셨나요? 1만 세대가 넘는 서울 강서구 마곡 엠밸리에 전세 매물이 단지별로 고작 1~5건뿐이라고 합니다. 통계를 보면 상황은 더 심각해요. 불과 1년 전 2만 8천 개가 넘던 서울 아파트 전세 매물은 현재 1만 9천 개 수준으로 무려 33.5%나 증발해 버렸습니다.

매매 매물은 6.5만 건인데, 왜 전세만 없을까?

시장에 아파트 매매 물건은 6만 5천 건을 넘기며 하락 압력을 받고 있는데 참 아이러니하죠. 다주택자들이 꽉 막힌 대출 규제와 세금 때문에 집을 팔려고 내놓고 있지만, 정작 전세로 내놓을 여력은 없기 때문입니다. 게다가 올해 역대급 '입주 가뭄'까지 겹치면서 신규 전세 공급마저 뚝 끊겨버린 것이 가장 큰 원인입니다.

빌라·오피스텔로 밀려나는 2030

문제는 이 불길이 서울 밖으로, 그리고 아파트 밖으로 번지고 있다는 겁니다. 동탄, 분당 등 2030 직장인들이 많이 찾는 경기도 역시 아파트 전세 매물이 작년 대비 50% 가까이 반토막이 났거든요.

결국 치솟는 아파트 전셋값을 감당하지 못한 무주택자들은 차선책을 택할 수밖에 없습니다. 대출 한도에 막힌 수요가 빌라나 오피스텔 등 비아파트 시장으로 몰리면서 이들의 가격마저 밀어 올리고 있는 상황입니다. 한마디로 수요가 밀어 올리는 '도미노 전세난'이 시작된 거죠.

'봄의 역습', 계절적 수요와 규제의 치명적인 만남

매년 반복되는 ​'이사철 전세난'​이라지만, 올해는 유독 그 강도가 매섭습니다. 보통 2~3월은 신학기 시작과 기업 정기 인사가 맞물리며 ​학군지 및 직주근접 단지​를 중심으로 수요가 폭발하는 시기죠. 문제는 이 ​계절적 성수기​가 앞서 언급한 ​'다주택자 대출 규제'​와 정면으로 충돌했다는 점입니다.

과거에는 전셋값이 오르면 임대인들이 그 차액으로 전세 보증금을 돌려막거나 유지할 수 있었지만, 현재는 ​기존 대출의 원금 상환 압박​이 워낙 강하다 보니 전세로 내놓기보다 차라리 ​'반전세'나 '월세'​로 돌려 현금을 확보하려는 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 시장 전문가들은 이러한 ​'전세의 월세 가속화'​ 현상이 신규 입주 물량 부족과 겹치면서, 올봄 전세 시장의 수급 불균형이 예년보다 ​훨씬 장기화될 것으로 예상​하고 있습니다.

'갭투자'의 귀환? '토허제'가 만든 새로운 공식

보통 전셋값이 매매가를 밀어 올리는 ​'전세가율 상승'​ 시기에는 적은 자본으로 집을 사는 ​'갭투자'​가 성행하기 마련입니다. 하지만 지금은 과거와 양상이 조금 다릅니다. 서울의 핵심 상급지들이 ​'토지거래허가구역(토허제)'​으로 묶여 있어, 실거주 의무 없이는 매수 자체가 불가능하기 때문이죠.

이런 강력한 빗장 덕분에 강남이나 잠실 같은 핵심지의 ​투기적 갭투자는 어느 정도 억제​되고 있는 것으로 보입니다. 다만, 규제 지역에서 밀려난 투자 수요가 토허제가 적용되지 않는 ​경기도 외곽이나 서울 비규제 지역​으로 이동하는 ​'풍선 효과'​가 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다. 현재 시장 흐름으로 미루어볼 때, 전체적인 매매 시장은 하락 압력을 받더라도 ​전세가율이 높은 중저가 단지​를 중심으로 한 ​국지적 가격 버티기​ 현상은 당분간 지속될 것으로 ​추정​됩니다.

📝 봄 이사철, 당장 실천해야 할 3가지 (Action Plan)

상황이 이렇다 보니 가만히 손 놓고 있다간 정말 길거리에 나앉을 수도 있겠더라고요. 당장 전세 만기가 다가오거나 독립을 준비 중인 2030이라면 아래 세 가지를 꼭 챙기세요.

1. ​계약갱신청구권 만지작거리기:​ 만기가 2~6개월 남았다면 이사보다 '연장'을 최우선으로 고려하세요. 주변 시세가 올랐어도 전월세상한제(5% 룰)를 활용해 버티는 것이 현재로선 가장 안전한 방어책입니다.

2. ​비아파트 임장 시 '보증보험' 확인 필수:​ 빌라나 오피스텔로 눈을 돌리셨다면 전세 사기 예방이 1순위입니다. 집주인의 세금 체납 여부 확인은 기본이고, HUG 전세보증금반환보증 가입이 가능한 매물인지 계약 전(가계약금 입금 전)에 특약으로 반드시 걸어두세요.

3. ​차라리 '급매 매수'로 역발상:​ 전세대출 이자나 매달 나가는 월세나 비슷해지는 임계점이 오고 있습니다. 모아둔 시드머니가 조금 있다면, 다주택자들이 대출 압박에 못 이겨 던지는 아파트 급매물을 노려 생애최초 주택담보대출(LTV 80%)을 활용해 아예 '내 집 마련'으로 넘어가는 것도 훌륭한 역발상 전략이 될 수 있습니다.